中国住宅离取消公摊还有多远? 为什么引热议？

中国房地产市场最为人诟病的制度——公摊面积，正在开始慢慢瓦解。今年以来，从地方政府到开发商，都在用不同方式取消公摊。零公摊时代距离我们越来越近。

今年以来，已经有多个地方政府提出，要求探索按照套内面积计算房价，并且已经有个别地方政府开始正式实施。今年4月份，广东省肇庆市住建局发布通知，要求自5月1日起，实行按住房套内面积计价宣传销售。今年9月份，湖南湘潭发布通知，允许开发商按照套内面积进行销售宣传。

还有更多的地方政府虽然没有公开要求实施套内面积销售，但是改变了相关的建筑规定，通过放松阳台尺寸限制等技术性手段，可以变相提高住宅的实际得房率。

在新的建筑标准下，开发商拥有了更多的操作空间，能够通过赠送阳台、飘窗等方式提高得房率，部分住宅产品甚至宣称“负公摊”，也就是实际得房率超过了100%。

多年以来，住宅公摊是房地产市场最不合理的制度之一，取消公摊的呼声也是一直非常强烈，但是一直沿用至今。最近公摊制度开始松动，根本上还是因为房地产市场的供求关系发生了历史性变化。

对于开发商而言，由于房子越来越难卖，必须要通过各种营销手段来吸引民众买房。在这样的大背景之下，未来将会有越来越多的住宅将取消公摊，在市场倒逼之下，中国房地产市场有望迎来零公摊时代。

所谓公摊，是指一栋楼的产权人共同分摊公共面积，包括电梯、楼道、大堂等等，我国住宅的公摊比例极大， 通常在15%-30%之间。换而言之，也就是实际得房率只有70%-85%，买一套100平方米的房子，实际使用面积只有七八十平。尤其是前几年房价暴涨的年代，过高的公摊更是让中国的高房价显得更不合理。

公摊制度不仅让民众在买房时承担了更高的实际房价，而且，在买房入住之后，民众还承担了更高的使用费用。因为房屋的物业费和供暖费都是以房本面积为基础，如果以实际使用面积而不是建筑面积来计算，业主承担的费用也将随之减少。

住宅公摊的发源地在香港，我国内地房地产市场在上世纪90年代启动之后，很多模式都是借鉴香港，包括住宅预售和公摊都是如此。值得一提的是，香港的住宅公摊制度当年也是引发了香港民众的极大不满，最终港府在2013年予以取消，否则将被罚款甚至处以3-7年的监禁。现在全球范围内，公寓销售都是以套内面积计算，实施公摊制度的只有中国大陆。

由于公摊制度的争议性极大，最近几年，内地也开始考虑对此改革。2019年，住建部发布《住宅项目规范》公开征求意见的通知，提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”，并且在起草说明中提到：目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。

住建部的通知在当时引发了极大关注，就在大家以为住宅公摊制度将迎来重大改革时，2022年3月，住建部再度发布《住宅项目规范》公开征求意见的通知，在最新版本中，已经没有了“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。这显示出，公摊制度改革已经不在计划之内。

不过，中国房地产市场的很多改革都是市场倒逼。随着中国房地产市场进入供过于求的新时代，房地产市场的很多游戏规则都开始发生前所未有的历史性变革。过去一些不合理的霸王条款，现在正在逐渐松动，变得对购房者越来越友好。

比如住宅预售制。以前开发商凭借一张蓝图就可以开始卖房，结果最终引发了巨大的烂尾楼危机。对于预售制的不合理性其实也是多年来一直就有争议，2005年，央行甚至一度提出废除预售制，但是当年住建部予以否定。随着最近几年烂尾楼危机升级，住建部的态度终于发生转变，在今年8月份提出要“有力有序推进现房销售”。更重要的是，房地产供求关系逆转之后，开发商手上囤积了大量卖不出去的现房，现房销售也就顺理成章成为现实。

继住宅预售制迎来改革之后，住宅公摊制度也在压力之下开始松动。

在过去住房供不应求的时代，开发商具有绝对话语权，即使公摊制度再怎么不合理不透明，购房者也只能无奈接受，但是，随着房地产市场供大于求，进入买方市场，开发商为了自救，也只能主动改变游戏规则，住宅公摊制度的坚冰也会随之融化。

如果中国房地产市场进行一次彻底的公摊制度改革，普通民众将获益匪浅。

首先是买房变得透明，对于购房者而言，房本面积上标注多少面积，自己实际所得就是多少。而在公摊制下，很多人倾其一辈子积蓄买一套房，连自己实际住房面积都不清楚。

对于那些还没有购房的人，将是取消公摊制度最大的受益者者，将来买房可以不用再为公摊面积承担额外支出。在以前房地产供不应求的时代，取消公摊制可能没有太大的实际意义，因为开发商会通过涨价来减少面积损失，取消公摊可能只是计价方式变化的数字游戏。但是在当前房地产供过于求的时代，取消公摊成为开发商积极自救的手段，购房者将从中获得实实在在的收益。

对于那些已经购房的人，如果能够重新计算房子的套内面积，也有望从中获益。因为这意味着以住房面积为基础的物业费和供暖费等相关费用也会减少。不过，我国的公摊制度改革能否走到这一步，还具有极大的不确定性。

住宅预售制和公摊面积一直被称为中国房地产市场两大弊病，虽然争议极大，但多年来无人敢对其下手。不过，市场之手的力量超出想象，随着中国房地产市场进入供过于求的时代，市场之手开始慢慢切除这两大弊病。